JAKARTA, Di tengah tekanan ekonomi dan dinamika sosial yang memanas menjelang akhir kuartal ketiga 2025, pasar properti di Indonesia justru menunjukkan ketahanan yang solid. Berdasarkan data Pinhome Home Sell Index (PHSI) dan Pinhome Home Rental Index (PHRI), sebagian besar kota besar masih mencatatkan pertumbuhan harga yang positif meskipun terjadi stagnasi di beberapa wilayah.
CEO & Founder Pinhome, Dayu Dara Permata, menyebutkan bahwa stabilitas ini tak lepas dari peran kebijakan pemerintah dan otoritas moneter.
“Kebijakan seperti penurunan suku bunga dan insentif PPN menjadi penopang utama stabilitas pasar, terutama di segmen menengah ke bawah. Rumah tipe ≤120 m² terus mendorong pasar berkat permintaan dari pembeli rumah pertama,” ujarnya.
Secara nasional, harga rumah tipe ≤200 m² tercatat stabil (0%), sementara rumah tipe ≥201 m² hanya turun marjinal sebesar -0,4%.
Tren di Jabodetabek: Kualitas Kawasan Jadi Penentu
Data PHSI menunjukkan bahwa pergerakan harga di Jakarta dan sekitarnya kini lebih dipengaruhi oleh faktor kualitas lingkungan, konektivitas, dan prospek kawasan, bukan semata tren pasar.
- Jakarta Pusat dan Timur mengalami koreksi harga -1% hingga -4%, terutama di Johar Baru, akibat melemahnya daya beli dan meningkatnya sikap menunggu dari konsumen.
- Jakarta Selatan mencatat kenaikan +3% di kawasan Cilandak (tipe 55–120), didorong proyek pengendalian banjir dan penataan kawasan Fatmawati–Simatupang.
- Jakarta Utara tumbuh +3% di Tanjung Priok (tipe ≤54) dan +2% di Cilincing (tipe ≥201), seiring proyek logistik dan pelabuhan Kalibaru.
- Jakarta Barat naik +2% di Cengkareng (tipe 55–120) dan +1% untuk tipe besar (≥201), didorong progres Tol Kamal–Teluknaga–Rajeg.
- Bogor terkoreksi -4% di segmen rumah besar, sementara Tangerang naik +3% berkat ekspansi industri dan pembangunan akses tol baru.
Kondisi di Daerah: Padang dan Manado Pimpin Kenaikan
Di luar Jakarta, pergerakan harga rumah juga menunjukkan dinamika beragam:
- Padang naik +4% (tipe ≥201) didorong proyek Tol Padang–Pekanbaru.
- Manado naik +4%, seiring peningkatan status sebagai hub regional Indonesia Timur.
- Semarang tumbuh +3% (tipe 121–200) dan +2% (tipe ≥201), berkat geliat kawasan industri Kendal–Batang.
- Bandung dan Makassar terkoreksi -2%, sementara Samarinda dan Balikpapan melemah di semua tipe akibat normalisasi ekspektasi terhadap proyek IKN.
Tren Sewa: Tertekan di Jakarta, Tumbuh di Kota Pendidikan
Sementara itu, pasar sewa rumah di Jakarta mengalami pelemahan, khususnya di segmen kecil-menengah.
- Rumah tipe ≤54 turun hingga -3%, dan tipe 55–120 di Jakarta Selatan juga turun -3%, akibat meningkatnya persaingan dari apartemen yang diminati penyewa muda.
- Sebaliknya, rumah tipe 121–200 di Jakarta Selatan tumbuh +2%, karena menjadi pilihan ekspatriat yang mencari hunian keluarga dekat sekolah internasional dengan harga lebih rasional.
- Segmen besar (≥201 m²) di Jakarta Barat dan Pusat terkoreksi -2%, tertekan oleh popularitas serviced apartment dan hunian sementara premium.
- Depok dan Tangerang juga turun masing-masing -2% dan -3%, karena banyak rumah besar yang beralih dari pasar jual ke pasar sewa.
Di luar Jakarta, tren berbanding terbalik.
- Malang mencatat pertumbuhan sewa +3% untuk rumah kecil dan menengah, didorong permintaan dari komunitas kampus.
- Denpasar justru turun -2% hingga -3%, karena penyewa beralih ke model sewa jangka pendek berbasis wisata dan berkurangnya pekerja remote akibat tren kembali ke kantor.
Prospek Akhir Tahun: Sinyal Pemulihan Mulai Terlihat
Pinhome memperkirakan pasar properti nasional akan mulai memasuki fase pemulihan pada kuartal keempat 2025. Sentimen positif pasca reshuffle kabinet serta injeksi likuiditas Rp200 triliun ke bank-bank BUMN diyakini menjadi katalis penting bagi pertumbuhan permintaan rumah menengah dan terjangkau.
“Kombinasi antara kepercayaan pasar dan pelonggaran likuiditas berpotensi mempercepat pertumbuhan permintaan, sekaligus menjaga stabilitas harga di tengah kondisi ekonomi yang masih dinamis,” tutup Dayu Dara.*